物業(yè)維修是指物業(yè)自建成到報(bào)廢為止的整個(gè)使用過(guò)程中，為了修復(fù)由于自然因素、人為因素對(duì)物業(yè)造成的損壞，維護(hù)和改善物業(yè)使用功能，延長(zhǎng)物業(yè)使用年限而采取的各種養(yǎng)護(hù)維修活動(dòng)。

物業(yè)維修有廣義和狹義之分。狹義的物業(yè)維修僅指對(duì)物業(yè)的養(yǎng)護(hù)和維修；廣義的物業(yè)維修則包括對(duì)物業(yè)的養(yǎng)護(hù)、維修和改建。根據(jù)損壞程度的不同進(jìn)行不同程度的養(yǎng)護(hù)維修，才能保證物業(yè)的正常使用和安全，延長(zhǎng)其使用年限。

物業(yè)維修是物業(yè)簡(jiǎn)單再生產(chǎn)，在流通領(lǐng)域中的繼續(xù)和價(jià)值的追加，維修不僅是物業(yè)服務(wù)公司為住戶提供的重要服務(wù)內(nèi)容，也是保護(hù)城市房產(chǎn)的基本途徑。

具體地說(shuō)，物業(yè)維修包括物業(yè)服務(wù)公司對(duì)物業(yè)的日常保養(yǎng)，對(duì)破損物業(yè)的維修，以及對(duì)不同等級(jí)物業(yè)功能的恢復(fù)、改善、裝修、裝潢。具體維修開發(fā)商已完結(jié)的且是小中型工程項(xiàng)目，開發(fā)商甩項(xiàng)工程及大型修復(fù)、綜合維修(成片輪修工程)、翻修工程(更新改造工程)不在物業(yè)維修范圍內(nèi)。

一、主體工程

主體工程的修繕，有以下兩項(xiàng)：

1．屋架、柱、梁、檁條、樓楞等在修繕時(shí)應(yīng)查清隱患，損壞變形嚴(yán)重的，應(yīng)加固、補(bǔ)強(qiáng)或拆換。不合理的舊結(jié)構(gòu)、節(jié)點(diǎn)，若影響安全使用的，大修時(shí)應(yīng)整修改做。損壞嚴(yán)重的木結(jié)構(gòu)在修繕時(shí)要盡可能用磚石砌體或鋼筋混凝土構(gòu)件代替。對(duì)鋼筋混凝土構(gòu)件，如有輕微剝落、破損的，應(yīng)及時(shí)修補(bǔ)?；炷撂蓟a(chǎn)生裂縫、剝落、鋼筋銹蝕較嚴(yán)重的，應(yīng)通過(guò)檢測(cè)計(jì)算，鑒定構(gòu)件承載力，采取加固或替代措施。

2．基礎(chǔ)不均勻沉降，影響上部結(jié)構(gòu)的，砌體弓凸、傾斜、開裂、變形，應(yīng)查清原因，有針對(duì)性地予以加固或拆除。

二、門窗及裝修工程

門窗修繕應(yīng)開關(guān)靈活，接縫嚴(yán)密，不松動(dòng)；裝修工程應(yīng)牢固、平整、美觀、接縫嚴(yán)密。門窗及裝修工程的具體修繕標(biāo)準(zhǔn)，有以下四項(xiàng)：

1．紗門窗、百葉門窗屬一般損壞的，均應(yīng)修復(fù)。

2．板條墻、薄板墻及其他輕質(zhì)隔墻損壞的，應(yīng)修復(fù)；損壞嚴(yán)重、條件允許的，可改砌磚墻。

3．掛鏡線、窗簾盒、窗臺(tái)板、筒子板、壁櫥、壁爐等裝修，一般損壞的，應(yīng)原樣修復(fù)。

4．踢腳板局部損壞、殘缺、脫落的應(yīng)修復(fù)；大部分損壞的，可改做水泥踢腳板。

三、樓地面工程

樓地面工程的修繕標(biāo)準(zhǔn)，有以下兩項(xiàng)：

1．普通水泥樓地面起砂、空鼓、開裂的，應(yīng)修補(bǔ)或重做。實(shí)在無(wú)法修復(fù)的，可改做相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)的樓地面。

2．磚地面損壞、破碎、高低不平的，應(yīng)拆補(bǔ)或重鋪。室內(nèi)潮濕嚴(yán)重的，可增設(shè)防潮層或水泥及塊料地面。

四、屋面工程

屋面工程的修繕標(biāo)準(zhǔn)，有以下六項(xiàng)：

1．屋面結(jié)構(gòu)有損壞的，應(yīng)修復(fù)或拆換；不穩(wěn)固的，應(yīng)加固。如原結(jié)構(gòu)過(guò)于簡(jiǎn)陋，或流水過(guò)長(zhǎng)、坡度小、冷攤瓦等造成滲水漏雨嚴(yán)重時(shí)，按原樣修繕仍不能排除屋漏的，應(yīng)翻新改建。

2．屋面上的壓頂、出線、屋脊、返水、天窗、天溝、檐溝、斜溝、落水管、水管等損壞滲水的，應(yīng)修復(fù)；損壞嚴(yán)重的，應(yīng)翻做。大修時(shí)，原有落水管、水管要修復(fù)配齊。二層以上房屋原無(wú)水落管、水管的，條件允許可增做。

3．女兒墻、煙囪等屋面附屬構(gòu)件損壞嚴(yán)重的，在不影響市容和使用條件下，可改修或拆除。

4．鋼筋混凝土平屋面滲漏，應(yīng)找出原因，針對(duì)損壞情況采用防水材料嵌補(bǔ)或做防水層；結(jié)構(gòu)損壞的，應(yīng)加固或重做。

5．玻璃頂棚、老虎窗損壞漏水的，應(yīng)修復(fù)；損壞嚴(yán)重的，可翻做，但一般不新做。

6．屋面上原有隔熱保溫層損壞的，應(yīng)修復(fù)。

五、抹灰工程

抹灰工程的修繕標(biāo)準(zhǔn)，有以下四項(xiàng)：

1．外墻抹灰起殼、剝落的應(yīng)修復(fù)；損壞面積過(guò)大的，可全部鏟除重抹，而且如果原抹灰材料太差，可提高用料標(biāo)準(zhǔn)。沿街主要街道、廣場(chǎng)房屋的外抹灰損壞，應(yīng)原樣修復(fù)；復(fù)原有困難的，在不降低用料標(biāo)準(zhǔn)、不影響色澤協(xié)調(diào)的條件下，可用其他材料替代。

2．清水墻損壞的，應(yīng)修補(bǔ)嵌縫；整體墻風(fēng)化過(guò)多的，可做抹灰；外墻勒腳損壞的，應(yīng)修復(fù)；原無(wú)勒腳抹灰的，可重做。

3．內(nèi)墻抹灰起殼、剝落的，應(yīng)修復(fù)；每面墻損壞超過(guò)一半以上的，可鏟除重抹。原無(wú)踢腳線的，結(jié)合內(nèi)墻面抹灰應(yīng)加做水泥踢腳線。各種墻裙損壞，應(yīng)根據(jù)保護(hù)墻身的需要予以修復(fù)或抹水泥墻裙。因室內(nèi)外高差或溝渠等影響，引起墻面長(zhǎng)期潮濕，影響使用的，可做防水層。

4．頂棚抹灰損壞時(shí)，要注意檢查內(nèi)部結(jié)構(gòu)，確保安全。抹灰層松動(dòng)，有下墜危險(xiǎn)的，必須鏟除重做。

六、油漆粉刷工程

油漆粉刷工程的修繕標(biāo)準(zhǔn)，有以下三項(xiàng)：

1．木門窗、紗門窗、百葉門窗、封沿板、裙板等油漆起殼、剝落、失去保護(hù)作用的，應(yīng)周期性地進(jìn)行保養(yǎng)；上述構(gòu)件整件或零件拆除，應(yīng)油漆。

2．鋼門窗、鋼屋架及支撐、鑄鐵污水管或其他各類鐵構(gòu)件(鐵柵、鐵欄桿、鐵門等)，其油漆起殼、剝落或鐵件銹蝕，應(yīng)除銹、刷除銹涂料或油漆。鋼門窗或各類鐵件油漆的保養(yǎng)周期一般為3—5年。

3．室內(nèi)墻面、頂棚修繕時(shí)，可刷新。

七、水、電、衛(wèi)、暖設(shè)備工程

水、電、衛(wèi)、暖設(shè)備的修繕標(biāo)準(zhǔn)，有以下三項(xiàng)：

1. 電氣線路的修理，應(yīng)遵守供電部門的操作規(guī)定。原無(wú)分戶電表的，除另有規(guī)定者外，一般可提供安裝服務(wù)，但電表及附件應(yīng)由用戶自備；平時(shí)不予改裝。

2．上、下水及衛(wèi)生設(shè)備的損壞、堵塞及零件殘缺，應(yīng)修理配齊或疏通，其費(fèi)用由商戶自理。

3．電梯、暖氣、管道、鍋爐、通風(fēng)等設(shè)備損壞時(shí)，應(yīng)及時(shí)修理；零配件殘缺的，應(yīng)配齊全。

以下為小修、中修、大修、綜合維修、翻修工程明細(xì)

一、小修項(xiàng)目

項(xiàng)目主要包括:

1. 屋面補(bǔ)漏，修補(bǔ)面層、泛水、屋脊等；

2. 鋼、木門窗的整修，拆換五金、配玻璃、換窗紗、油漆等；

3. 修補(bǔ)樓地面面層；

4. 修補(bǔ)內(nèi)外墻面、抹灰及粉刷天棚、窗臺(tái)腰線等；

5. 拆磚挖補(bǔ)局部墻體、個(gè)別拱圈、拆換個(gè)別過(guò)梁等；

6. 水、電、暖、氣等設(shè)備的故障排除及零部件的維修等；

7. 下水管道、窨井的修補(bǔ)疏通，陰溝、散水、落水管的修補(bǔ)等；

8. 房屋的檢查，危險(xiǎn)構(gòu)件的臨時(shí)加固等。

二、中修工程

主要包括以下內(nèi)容:

1. 少量結(jié)構(gòu)構(gòu)件已形成危險(xiǎn)點(diǎn)的房屋；

2. 一般損壞而需要進(jìn)行局部修復(fù)的房屋；

3. 整幢房屋的公用生活設(shè)備需要局部更換、改裝、新裝工程及單個(gè)項(xiàng)目維修的房屋。

三、大修工程

凡需牽動(dòng)或拆除部分主體結(jié)構(gòu)和房屋設(shè)備，不需要全部拆除，一次費(fèi)用在該建筑同類結(jié)構(gòu)新建造25%以上的維修工程為大修工程。

主要內(nèi)容:

1. 主體結(jié)構(gòu)的大部分嚴(yán)重?fù)p壞，有倒塌或有局部倒塌危險(xiǎn)的房屋；

2. 整幢房屋的公用生活設(shè)備必須進(jìn)行管道更換，需要改裝、新裝的房屋；

3. 因改善居住條件，需要進(jìn)行局部改建、添裝的房屋；

4. 需對(duì)主體結(jié)構(gòu)進(jìn)行專項(xiàng)抗震加固的房屋。

四、綜合維修(成片輪修工程)

凡成片多幢樓房或面積較大的單幢大樓，進(jìn)行有計(jì)劃成片維修,包括大、中、小修等項(xiàng)目的一次性修復(fù)，其費(fèi)用控制在該片建筑物同類結(jié)構(gòu)建筑新建造價(jià)的20%以上的為綜合維修工程。

主要內(nèi)容:

1. 該片(幢)大部分嚴(yán)重?fù)p壞，或一般性損壞，需進(jìn)行有計(jì)劃成片維修的房屋；

2. 需改變片(幢)面貌而進(jìn)行計(jì)劃維修工程。

五、翻修工程(更新改造工程)

凡需全部拆除(包括原地翻修改建或移地翻修改建)或利用少數(shù)主體構(gòu)件進(jìn)行更新改造的工程均為翻修工程。

主要內(nèi)容:

1. 主體結(jié)構(gòu)全部或大部分損壞，失去正常使用功能，有倒塌危險(xiǎn)的房屋；

2. 因自然災(zāi)害破壞嚴(yán)重，不斷繼續(xù)使用的房屋；主體結(jié)構(gòu)，圍護(hù)結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)陋、無(wú)修理價(jià)值的房屋。